2024年8月2日，北京德和衡律师事务所联席执行主任、商事与金融争议解决部主任裴虹博就房贷返点等问题接受中国证监会采访。裴虹博主任围绕房贷返现象抬头产生的原因、背后存在的风险，以及有关可行性的规范建议措施等回答了记者的提问。

　　“有银行与房产中介合作，让中介帮着拉房贷客户，待房贷放款后按照一定比例返点给中介。与其钱让中介赚，不如我们自己与银行对接，能省下几千元。”在社交平台上，多地购房者分享了房贷返点经验。

　　中国证券报记者近日调研发现，房贷返点现象有所抬头。不同地区、不同银行以及不同时点的返点比例均有差异，通常在季末会有所上浮。7月底及8月初，记者收到的返点报价从“千五”到“千九”不等，能够办理该业务的银行包括国有行、股份行、城商行等。

　　这一现象背后是银行对房贷业务的激烈争夺。业内人士表示，目前房地产行业买方市场特征突出。对于银行而言，按揭贷款是优质稀缺资产，银行愿意“花钱拉业务”。不过，房贷返点可能导致贷款市场定价不透明、正常竞争秩序被打乱、银行经营成本抬升等不良后果。

　　个人能直接拿返点

　　上海居民小敏在社交平台分享过房贷返点的成功经验。她告诉记者，看好房子后便四处询问能够返点给个人的贷款银行。经过多方对比，自己在6月与某城商行签订了贷款合同，并在放款后按照“千六”即每贷款100万元返6000元的价格收到了返点。

　　记者以购房者身份调研发现，此前被全面叫停的房贷返点现象有所抬头。

　　在小敏的介绍下，记者联系到为她办理房贷返点的银行贷款经理吴桐(化名)。吴桐说，上海地区各家银行的商贷利率都是一样的，该行现在的返点比例已从“千六”涨至“千七”，但需要在9月底前放款。

　　“我们主要针对的是二手房购房客户，因为新楼盘往往有自己熟悉的银行，会指定几家贷款银行。”吴桐说。

　　另一位自称可办理房贷返点的银行贷款经理向记者表示，该行与我爱我家等房产中介有着总对总合作。若客户通过几家中介购房并办理贷款，那返点无法给到客户个人，只能给到这些中介。“需要客户在网签前，跟中介说好，自己找贷款银行。否则有些中介会签霸王条款，为客户指定贷款行。”

　　房贷返点并非新鲜事，此前大多处于行业的灰色地带。业内资深人士介绍，所谓房贷返点是指商业银行为争抢房贷市场份额，向提供房贷客户的中介机构提供的一种佣金，大多数银行及中介机构不会直接返给客户个人。如今，有购房者绕过中介，直接与银行合作，并将返点经历分享到社交平台，使得该现象浮出水面。

　　催生专业第三方机构

　　房贷返点现象抬头，引来想分一杯羹的第三方机构。记者调研发现，他们常在社交平台发帖或评论区留言进行客户引流。这些机构在银行内部有人脉资源，能够与多家银行的贷款经理对接。

　　记者在社交平台上询问房贷返点业务时，多位第三方机构工作人员联系到记者，王普(化名)就是其中之一。他说，自己手里有多家银行的资源。“每家银行能提供的返点比例不等，最高有‘千九’，最低有‘千五’，你可以自己选银行。帮你做贷款的是银行贷款经理，我可以提供他们的名片，你可以去网点核实身份。”

　　当记者问及具体操作流程时，王普表示，在贷款审批通过后，记者便能获得返点，形式可以是现金、微信、银行卡转账等。“具体流程和正常贷款流程一样，但需提前跟房产中介说好，自己找贷款银行，有些房产中介会让你签自办贷款承诺书。定好时间和地点，我们会安排银行贷款经理上门面签。”

　　相比银行贷款经理承诺的放款后返点，多位第三方机构人士表示，可在贷款审批后就把返点给到客户。“银行审批通过贷款后，购房者再过户，然后银行才能放款。放款后，银行会把佣金给到我们公司，我们是垫资把钱返给客户的。”

　　至于返点比例，多位第三方机构人士表示，每家银行每月政策可能都不一样。一般而言，季末返点比例会有所上涨。第三方机构人士谭炎称，6月份有银行返点比例达到“千十”，但现在业务已经停掉了。“点数给得高，来办理的客户自然多，银行的业绩目标达到了，就不会做了。”

　　既然客户自己可与银行对接，何须通过第三方机构办理房贷返点?某房地产业内资深人士表示，第三方机构可在短时间内向购房者提供多家银行的返点报价，帮客户省去了挨家询问、直接对接银行的麻烦。对于第三方机构而言，可从报价差额中获利，比方说，银行给机构的报价是“千九”，机构给购房者的报价则为“千七”。

　　背后风险重重

　　从银行角度来看，为何要贴钱办业务?无论是银行内部人士，还是第三方机构人员，都向记者提到了这样做的目的在于“花钱拉业务”。在业绩考核压力下，部分银行支行以及贷款经理利用房贷返点方式，求得短时间内增加贷款发放量。

　　一位第三方机构人士告诉记者，以前甚至有银行开出了“千十一”的报价，“一般来说，每个季末或是在银行业绩没达标要扣钱时，银行返点比例就会高一些。”

　　银行贷款经理小苏向记者表示，返点资金部分来自银行支行营销费用。有时候贷款经理也会从个人的业绩激励里拿出一部分钱来做返点。

　　“如果客户的贷款金额比较小，我们不会做。因为银行贷款有人力成本和其它费用支出。在客户咨询返点时，我们会先问贷款金额有多少，看是否在目标金额以上。放款成功后，可以通过微信或银行卡把钱返给客户。”小苏说。

　　房贷返点现象背后是银行对房贷业务的激烈争夺。业内人士表示，去年以来多家银行房贷业务增长缓慢，给银行个人贷款增长带来压力，导致部分银行利用该手段争取房贷客户，抢夺市场份额。

　　国家金融与发展实验室特聘研究员任涛向记者表示，房贷返点现象有所抬头，且返点对象由房产中介直接扩展至个人客户的原因在于，当前房地产行业买方市场特征突出。按揭贷款对银行来说，仍是优质的稀缺资产，为争取按揭贷款客户，银行愿意做出牺牲。

　　当前，各地房贷利率走低。在任涛看来，这会加剧银行在争抢房贷客户方面的竞争，使得银行具有主动返点让利的冲动。同时，房贷利率持续走低将凸显买方地位，可能加剧返点现象发生。

　　谈及其中风险，北京德和衡律师事务所联席执行主任、商事与金融争议解决部主任裴虹博接受记者采访时表示，返点现象导致贷款市场定价不透明，市场竞争秩序受到干扰，银行经营成本抬升，损害银行利益，让消费者在选择贷款产品时一味选择返点比例高的银行，可能产生误判从而损害其合法权益。

　　此外，有银行内部人士表示，在返点的诱惑下，有房产中介协助客户向贷款银行提供虚假材料，增加了银行房贷风险，影响房贷业务健康发展，可能导致银行资产质量下降。

　　多方合力促规范发展

　　对于风险重重的房贷返点现象，十余年前，中国银行业协会就下发了《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》。该通知提到，自2010年1月1日起，停止银行以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的返点费用;要求会员银行规范贷前审查制度，做好尽职调查，坚持独立审贷，重点审核借款人的信誉程度、收入证明、偿还能力的真实性。

　　8月1日，记者从业内获悉，有地方银行业协会已针对近期有关现象，发布《关于禁止个人住房按揭贷款返佣共同维护银行业公平竞争秩序的倡议》。其中提到，银行不得以任何形式向房地产开发商、房地产销售机构、房产中介机构、物业公司等机构及其从业人员、个人住房贷款客户支付佣金或权益，以及例如提供购物卡券、储值卡券、加油卡等方式变相支付佣金或权益。

　　业内人士表示，作为银行业自律组织，地方银行业协会此时发出倡议，有助于规范市场竞争秩序，让银行在房贷业务方面能够实现良性竞争，也可以降低银行的贷款成本，维护净息差稳定，同时让房产中介机构更加规范透明。

　　展望未来，裴虹博认为，可从加强监管力度、完善法律法规、提升银行自律意识等方面推动房地产市场健康运行。具体而言，监管部门应加强对银行营销活动的监管力度;立法机构应不断完善相关法律法规体系，明确禁止不正当竞争行为的具体条款和处罚措施;银行应自觉遵守市场规则和法律法规要求，加强内部管理和风险控制能力，提高服务质量和效率水平。

　　文章转自：中国证券报

　　律师简介

　　裴虹博，客座研究员 经济师

　　北京德和衡律师事务所联席执行主任 创新主任

　　北京市朝阳区律师协会律师事务所管理与合规建设工作委员会 副秘书长

　　专业领域：金融与资本市场/私募基金/商事金融争议解决与执行/合规与风险防控/商事经济犯罪

　　裴虹博，客座研究员、经济师、仲裁员、公安管理学硕士、法律硕士、金融学硕士专业。裴律师具有丰富的商事经济金融领域的专业经验，具有经济专业技术资格、会计从业资格、证券从业资格、基金从业资格、保险代理人等专业资格。分别为多家基金公司设立、产品募集备案、投资管理与退出等提供专业法律服务;为近三十家企业发行股票并交易提供相关专业服务;已为重大公司集团等提供合规管理与风险防控、重大民商事争议解决、对外投资合规与风险评估、并购重组、中短期票据发行等提供专业法律服务;所涉及服务领域涵盖影视动漫、医药健康、军工安防、信息安全、新材料、液压制造、精密仪器制造、广告传媒、新能源和TMT等多个行业。

　　合著(译)作：《国际警务执法合作》(中国人民公安大学十三五规划教材)、《中国文化旅游产业报告(2015)》、《隐形的国民财富:幸福感、社会关系与权利共享》、《伟大的商业游戏》。

　　科研专项与研究报告：公安部公安理论及软科学研究计划项目《国际刑警组织的国际警务合作资源研究》;中央高校基本业务费专项资金资助项目《变革世界的中国警察外交》;《疫情“黑天鹅”事件对外商投资影响分析与合规建议报告》(收入威科先行数据库)、《药品零售业行业研究报告》、《动漫影视行业研究报告》、《软件和信息技术服务行业研究报告》。

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